TRÁMITES COMPRAVENTA DE VIVIENDAS

La compra de una vivienda es la inversión más importante que la mayoría de los ciudadanos realizará en su vida, por lo que aconsejamos a quien esté pensando en comprar una casa que acuda a un Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) o AICAT en Cataluña con su número de registro bien identificado, o al notario antes de hacer ningún trámite. Se les asesorará sobre todos los pasos que hay que dar para adquirir una vivienda con las máximas garantías.

Basado en una estrecha colaboración entre el Agente Inmobiliario, Notario y el Registro de la Propiedad, brinda la máxima seguridad jurídica. Se debe pedir asesoramiento antes de la firma de cualquier documento o recibo, e incluso antes de la entrega de cualquier dinero, aunque sea en forma de señal.

Trámites previos de la compraventa: el documento privado

La Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de formalizar un negocio, lo que significa que si se firma un documento de esta clase se estará obligado legalmente a cumplir todo su contenido, siempre que no sea contrario a la Ley. Por tanto no se podrá eximir de cumplimiento alegando que ya no conviene lo que se pactó en su momento, o que se desconocía lo que se firmaba y sin perjuicio de las arras penitenciales.

De ahí la importancia de asesorarse convenientemente antes de firmar un documento de esta naturaleza. El Agente inmobiliario le podrá asesorar de forma gratuita.

Un consejo que dará cualquier Agente que se precie es que no se firme nada que no se entienda, o de lo que no se esté plenamente convencido.

Estas son algunas cuestiones que hay que tener en cuenta:

1.- Quién firma por la parte vendedora: Cuando vende un promotor normalmente suele firmar el administrador o el apoderado de la sociedad y, en su defecto, el mismo promotor. Si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente, bien representados por personas convenientemente apoderadas.

Si una vivienda es ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer; también habrán de hacerlo si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), siempre que sea el domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor.

Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme ese documento, el apoderado deberá presentar la copia autorizada notarial, no una mera fotocopia, y el poder deberá facultarse para la venta.  Por ello es conveniente comprobar, leyendo la escritura del poder, que el apoderado está autorizado para formalizar la compraventa.

Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es conveniente asegurarse de que tienen la documentación en regla y que son los únicos con derechos sobre la misma. Es importante acudir al notario si no se está seguro o se tienen dudas, sobre todo si quien vende no es un heredero forzoso ya que la fe pública registral se suspende por dos años desde la fecha de la muerte del causante, por el art. 28 de la Ley Hipotecaria.

2.- Estado de cargas de la vivienda: Es muy importante comprobar si la vivienda está o no libre de cargas, si tiene hipoteca, o si pesan embargos. Para ello, se debe solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple informativa.

Con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se subroga o no. Es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al banco o caja que la haya concedido o contratar su propio préstamo hipotecario. Dado que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, si hay un mínimo y un máximo, del plazo de amortización y de las comisiones pactadas, además, naturalmente, de la cantidad que queda por pagar. Lo más sencillo será acudir a la entidad financiera para asesorarse. 

3.- Cuotas de la comunidad de propietarios: Si la vivienda se encuentra integrada en una comunidad de propietarios se tendrá que abonar periódicamente la cuota que corresponda. Hay que comprobar que está al día en cuanto a los pagos o, si no lo está, qué atrasos tiene, solicitando este dato al presidente o al administrador de la comunidad, el cual también podrá informar de los estatutos o normas internas que tenga el edificio. También es conveniente informarse sobre si hay derramas aprobadas por la comunidad, cuál es el importe de las cuotas y con qué periodicidad deben pagarse. Si el comprador quiere modificar el destino de lo que compra, como por ejemplo pasar de un local a vivienda o viceversa o convertir la vivienda en piso turístico, o llevar a cabo una determinada actividad, deberá previamente informarse en el ayuntamiento para ver si es posible obtener la oportuna licencia, además de la autorización de la comunidad de propietarios, si los estatutos no dicen otra cosa.

4.- Precio y arras: En el precontrato figura el precio de la vivienda. También qué parte queda aplazada, y la manera de satisfacerla, bien en pagos sucesivos para después otorgar la escritura pública, bien subrogándose la parte compradora en la hipoteca que tenga la misma. Es habitual en el precontrato que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal (y que son a cuenta del precio, normalmente asciende al 10% del valor de venta pactado). Las más comunes son las llamadas penitenciales: el comprador perderá las arras si por su culpa no se cumple el contrato, y si es por culpa del vendedor, éste habrá de devolverlas duplicadas.

Hay ciertas viviendas (de protección oficial, fundamentalmente), que tienen un precio máximo de venta establecido. En el órgano administrativo responsable de la vivienda de cada Comunidad Autónoma informarán si la vivienda se encuentra en ese caso, cuál es su precio máximo y las demás condiciones de compra. 

5.- Gastos de la compraventa: Son cinco los gastos derivados de la compraventa:

- El Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía Municipal).

- Escritura pública en la notaría.

- Inscripción en el Registro de la Propiedad.

- Impuestos (antes llamados Derechos Reales). Para su cuantía, consulta en Trámites posteriores.

Gestoría, que es la factura que cobra el gestor para llevar a cabo determinados trámites.

Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura -la matriz u original-, mientras que la compradora pagará la otra parte de la escritura -copias-, (aunque esta regla varía según la Comunidad Autónoma) los gastos de inscripción registral, y los impuestos de la transmisión. El pacto por el cual se altere el sujeto pasivo del Impuesto de Plusvalía Municipal (el vendedor) o el impuesto de derechos reales (el comprador) no afecta a la Administración, que siempre reclamará estos impuestos al sujeto pasivo, En cuanto al IBI del año en curso, de acuerdo con la STS de 15 de junio de 2016, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador en proporción al tiempo que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que sea si se acuerda con la parte compradora.

En el caso de que venda un promotor inmobiliario está prohibido por la legislación que el comprador tenga que asumir gastos que por ley deben ser abonados por la parte vendedora, como por ejemplo la plusvalía municipal, los gastos de la declaración de obra nueva y de la división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, (cuando se vaya a adquirir libre de cargas o se prefiera contratar la propia).

6.- Elección del notario: Cualquier notario es imparcial, en el sentido de que no hay notarios ‘de parte’, pero se puede tener interés en acudir a uno concreto para formalizar la escritura pública. Sea quien sea el que vende, tanto si es un promotor inmobiliario como un particular, la parte compradora tiene derecho a elegir notario. 

7.- Efectos del documento privado: Aunque el documento privado es plenamente válido, no es suficiente para inscribir la vivienda, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. Para ello es imprescindible contar con un documento de efectos muy superiores, que proporcione la seguridad jurídica suficiente exigida por el ordenamiento. Es la escritura pública notarial.

La escritura pública de compraventa

Fehaciencia: Los otorgantes de una compraventa declaran ante el notario, en la escritura pública, su voluntad de vender y comprar y las condiciones de aquella, y el notario recoge bajo su fe esas declaraciones y autoriza la escritura. Por eso se dice que la escritura pública es fehaciente, es decir, que hace fe por sí misma. El documento privado no es fehaciente. De ahí la importancia que en el saber común se le da a que las declaraciones se efectúen ‘ante notario’.

Seguridad jurídica: El notario no se limita a dar fe, sino que su actuación profesional proporciona seguridad jurídica en la compraventa, mediante diversas comprobaciones:

Comprobación de identidad, capacidad y legitimaciones del comprador y vendedor: El notario comprobará la identidad de las partes que intervienen en el contrato mediante sus DNI o pasaportes vigentes, de los que guardará una copia en sus archivos físicos o telemáticos. Asimismo apreciará que el comprador y el vendedor tienen la capacidad suficiente para poder vender y comprar, respectivamente, y que están suficientemente legitimados para hacerlo en el caso de que actúen en nombre y representación de otras personas, ya sean menores de edad, incapacitados judicialmente, extranjeros por poderes o representantes de personas jurídicas (sociedades, cooperativas, asociaciones, fundaciones…). También comprobará, respecto del comprador y el vendedor, si están casados y bajo qué régimen económico matrimonial para determinar si hace falta que el cónyuge del vendedor también intervenga y, respecto del comprador, con qué carácter compra la vivienda.

Comprobación del título del vendedor: El notario comprobará el título de propiedad del vendedor, ya sea una escritura, una sentencia judicial o un documento de la Administración pública, y dejará constancia de la venta efectuada en ese mismo título.

Comprobación de la vivienda habitual del vendedor: El notario exigirá del vendedor que este manifieste en la escritura si la vivienda que vende es su vivienda habitual familiar, ya que en caso de serlo también deberá consentir la venta el cónyuge o la pareja de hecho, caso de tenerla, aunque la vivienda sea de propiedad exclusiva del vendedor.

Supuesto de Vivienda de Protección Oficial (VPO): El notario advertirá del precio máximo de venta que no se puede superar, de la autorización que se requiere de la Administración para que el comprador pueda adquirir la vivienda y de los requisitos, las obligaciones y limitaciones que deberá cumplir el comprador en este tipo de viviendas mientras su régimen esté vigente.

Estado arrendaticio: El notario exigirá del vendedor que manifieste en la escritura que la vivienda está libre de arrendamientos y ocupantes o, en otro caso, quiénes son y cuáles son sus títulos de ocupación.

Comprobación registral de titularidad y cargas y seguridad en la compra: Mediante petición de información registral previa y presentación inmediata de la escritura en el registro de la propiedad. El notario, con carácter previo a la compraventa, solicita del registro una nota informativa continuada en la que conste quién es el propietario de la vivienda, y si está libre de cargas, o sobre ella pesan hipotecas, embargos, o cualquier otro gravamen (será así hasta que los registradores le permitan acceder online a los libros de registro, tal y como establece la Ley). Una vez otorgada la escritura de compraventa, el notario la presenta telemáticamente el mismo día en el Registro de la Propiedad. Se trata de un mecanismo dual que pretende ofrecer una información completa, y reducir prácticamente a cero los riesgos para el comprador, puesto que hecha la compra, el notario da entrada a su adquisición en el registro por vía telemática.

Comprobación del pago de las cuotas de comunidad: El comprador debe solicitar que el vendedor aporte certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el ‘visto bueno’ del presidente, que acredite que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad. El notario exigirá la entrega de ese certificado, sin perjuicio de que el comprador, habiéndose informado convenientemente del estado de las cuotas, exima al vendedor de aportar el certificado. Asimismo el notario advertirá al comprador que facilite sus datos al administrador de la comunidad para el pago de las siguientes cuotas.

Datos catastrales: El notario solicitará igualmente que se acredite el número de referencia catastral de la vivienda, usualmente a través del último recibo del IBI, que debe presentar el vendedor, y obtendrá una certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorporará a la escritura para comprobar la coincidencia y advertir de las discrepancias entre los datos catastrales, los que figuran en la escritura pública y los que resultan del Registro de la Propiedad. Una vez autorizada la escritura de compraventa, el notario facilitará los datos del comprador al Catastro inmobiliario al objeto de que los próximos recibos de IBI sean expedidos a nombre del nuevo titular. También comprobará que no haya pagos pendientes de IBI de ejercicios fiscales anteriores no prescritos. 

Certificado de eficiencia energética: El notario solicitará al vendedor el certificado de eficiencia energética o una copia de este, que se entregará al comprador.

Cédula de habitabilidad: Hay Comunidades Autónomas que exigen que el vendedor entregue al comprador la cédula de habitabilidad vigente, que comprobará el notario y de la que dejará constancia en la escritura.

Inspección Técnica del Edificio: Hay Comunidades Autónomas que exigen que, en los edificios de cierta antigüedad (superiores a 45 años), donde se compra la vivienda o local, se acredite o se informe al comprador de si el edificio ha pasado o no esta inspección, ya que, si no fuere así, la Administración puede aplicar sanciones a sus propietarios, circunstancia que advertirá el notario.

Comprobación de los medios de pago: El notario comprobará y dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda: en efectivo metálico, mediante cheques normales o bancarios, si son nominativos o al portador, los números de las cuentas de dónde ha salido el dinero, el número de la cuenta donde se ha ingresado el dinero en el caso de transferencia bancaria, las fechas de los pagos, o si se paga en ese mismo acto de la firma de la escritura y cómo se paga en ese acto. En el supuesto de que la compraventa estuviera sujeta a IVA, también dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado dicho impuesto. Si el que vende es un extranjero dejará constancia de la retención que debe practicar el comprador del tres por ciento del precio de la venta y asesorará a comprador y vendedor sobre los modelos que deberán rellenar al efecto, y sobre los plazos de cumplimiento sus obligaciones fiscales. En todo caso, recordar que es mejor pagar mediante cheques bancarios nominativos o transferencias bancarias, para que no haya problemas con la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales y de la Financiación del Terrorismo.

Advertencias en el supuesto de precio aplazado: En el supuesto de que ambas partes pactan que el comprador pudiera aplazar una parte del precio, el notario advertirá al vendedor de los riesgos que corre y de las garantías que puede tener para evitar estos riesgos y cuál es el coste de estas garantías, que debería asumir el comprador que no puede adquirir el inmueble al contado.

Advertencia de los vicios ocultos: El notario advertirá al vendedor de que responde de los vicios que la vivienda pudiera tener y que no se aprecian a primera vista, sin perjuicio de que, por los motivos que fueran, el comprador dispense de esta obligación al vendedor.

Advertencia de las obligaciones fiscales: El notario advertirá al vendedor de su obligación de pagar dentro del plazo la plusvalía municipal (en el supuesto de que vendiera una finca urbana) y de que debería guardar una copia simple de la escritura de la venta para hacer su declaración de IRPF a los efectos de una posible ganancia patrimonial. El notario advertirá al comprador de su obligación de pagar el Impuesto de la compra, ya sea por Transmisión Patrimonial Onerosa o por Actos Jurídicos Documentados (en este último caso si se paga IVA), y que deberá acreditar la presentación de una copia simple de la escritura en el ayuntamiento para la liquidación del Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos Urbanos (llamado comúnmente plusvalía municipal, que por Ley debe pagar el vendedor), todo ello para que el comprador pueda inscribir a su nombre en el Registro de la Propiedad la finca urbana que acaba de comprar. Este trámite lo puede hacer el notario si se lo pide el comprador.

Identificación del Titular Real: En el supuesto de que intervenga una sociedad mercantil, y en cumplimiento de la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales, el notario está obligado a identificar quién es o quiénes son las personas físicas que controlan más del 25 por ciento de las acciones o participaciones de la sociedad interviniente.

Compra de vivienda: trámites posteriores

1.- Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma, para lo cual hay un plazo máximo de 30 días hábiles o un mes (según la Comunidad Autónoma) desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora y recargo. Si hay requerimiento de la Administración, además, impondrá una sanción económica.

Si la compraventa devenga I.V.A., por ejemplo porque se trate de una primera venta efectuada por el promotor, hay que pagar, aparte de ese I.hay que pagar, aparte de ese I.V.A., que se entrega al mismo promotor para que lo ingrese en el Tesoro Público, el 1% o 1,5% (según la Comunidad Autónoma) del precio escriturado, en concepto de Actos Jurídicos Documentados. Si no se devenga IVA es porque se trata de una segunda venta y por tanto se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales; entonces el porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 10% del precio (según la Comunidad Autónoma).

2.- Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad.

La escritura se puede presentar al registro de la propiedad telemáticamente por el notario si así se le solicita, lo cual es muy recomendable pues esta presentación da la garantía de la inmediatez y el bloqueo del registro a cualquier otro documento, como una anotación preventiva de embargo o de demanda al vendedor. 

También la escritura se puede presentar al registro mediante copia autorizada por el notario en papel. Hay un plazo de seguridad para presentar en papel la copia autorizada firmada por el notario, previo pago del impuesto de Transmisión Patrimonial Onerosa o, en su caso, del de Actos Jurídicos Documentados. Una vez examinada por el registrador, este inscribirá la vivienda a nombre del comprador, y el notario entregará la copia de la escritura, con el cambio a su nombre en el registro. No obstante, la regla general, es que el notario, si se encarga de la gestión del documento, realice todos los trámites telemáticamente, por seguridad y rapidez.

Estas gestiones se pueden hacer personalmente, aunque en muchas ocasiones, cuando la compraventa va seguida de una hipoteca, la entidad financiera exige que la tramitación la efectúe una determinada gestoría. Se debe preguntar en este caso cuánto van a cobrar por este servicio. El notario puede igualmente encargarse de la gestión. 

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